درک اوراق قرضه شهرداری دارای زمین

متخصصان با تجربه بخش یکی از بزرگترین تیم های تحقیقاتی اعتباری صنعت را به سرمایه گذاری در شهرداری اختصاص داده اند.

اوراق قرضه شهرداری با امنیت زمین در درجه اول پروژه های اساسی زیرساخت های عمومی مانند جاده ها ، خطوط آب و فاضلاب ، روشنایی ، چراغ راهنمایی و سایر مؤلفه های اساسی توسعه املاک را تأمین می کند. این ابزار تأمین مالی به طور کلی برنامه کل بودجه سرمایه یک پروژه توسعه را تکمیل می کند. به این اوراق قرضه "زمین امن" گفته می شود زیرا تعهد پرداخت مالیات و ارزیابی هایی که در نهایت خدمات بدهی را به اوراق می پردازند ، معمولاً به خود زمین متصل می شوند.

اوراق قرضه امن زمین دارای ساختارهای مالی خاص است

اوراق قرضه دارای زمین معمولاً از طریق ولسوالی های ویژه مالیاتی صادر می شود ، که واحدهای مستقل دولتی هستند که با درجات مختلف استقلال اداری و مالی از طرف دولت های محلی وجود دارند.

قوانین حاکم بر ساختار و فروش اوراق بهادار زمین با دولت متفاوت است. با این حال ، ساختارها ، ویژگی های امنیتی بدهی و رویه های صدور شباهت های بسیاری را به اشتراک می گذارند. اساساً ، یک اوراق قرضه امن زمین مانند این کار می کند:

• در منطقه مالیاتی ، وثیقه مالیاتی در املاک و مستغلات از زیرساخت های عمومی ساخته شده با درآمد حاصل از شماره اوراق قرضه قرار می گیرد. این وثیقه به مرور زمان از طریق ارزیابی های دوره ای یا مالیات پرداخت می شود.
• درآمدهای حاصل از ارزیابی های ویژه یا مالیات برای پرداخت خدمات بدهی در اوراق استفاده می شود. وثیقه مالیات یا ارزیابی ارشد هرگونه وام مسکن در ملک است.

انواع اساسی سازه های اوراق بهادار شهرداری با امنیت زمین شامل موارد زیر است:

مناطق مالیاتی ویژه. اوراق قرضه با مالیاتی که سالانه به ملک موجود در ولسوالی پرداخت می شود ، ایمن و قابل پرداخت می شوند. مبلغ مالیاتی که برای کمک به پرداخت هزینه بدهی به صاحبان املاک پرداخت می شود باید معقول باشد ، اما ممکن است براساس هزینه های بالاتر یا پایین پروژه ، جمع آوری مالیات و سایر متغیرها تغییر کند.

مناطق ارزیابی ویژه. اوراق قرضه توسط یک وثیقه ارزیابی ویژه در مورد املاک در منطقه تضمین می شود. مقدار هر وثیقه ارزیابی مبتنی بر فرمولهای ریاضی است که در نظر می گیرد که هر یک از املاک از بهبود زیرساخت های تأمین شده توسط اوراق بهره می برد. وثیقه ارزیابی معمولاً یک مقدار ثابت است.

ولسوالی های مالیاتی محدود. اوراق قرضه از مالیات محدود تبلیغاتی سالانه در منطقه تأمین می شود. مبلغ وثیقه مالیاتی با میزان هزینه های زیرساخت عمومی قابل بازپرداخت در ولسوالی ، همراه با استانداردهای تحریریه تعیین می شود که نشان می دهد توانایی ولسوالی در پرداخت خدمات بدهی به عنوان توسعه عمودی نشان می دهد. نرخ مالیات با نرخ مالیات بیش از حد به چشم می خورد ، به این معنی که ارزش ارزیابی شده ولسوالی باید به یک سطح مشخص برسد تا ولسوالی بتواند درآمد کافی را برای پرداخت خدمات بدهی ایجاد کند.

وضعیت بخش مختلط است

در حالی که اوراق قرضه شناسایی شده به زمین به طور کلی به عنوان یک بخش با خطر بالاتر در صدور مشاهده می شود ، ممکن است این خطرات با پیشرفت عمودی اضافی کاهش یابد و تنوع مالیات دهندگان افزایش یابد.

خطرات بخش

خطر توسعهتا زمانی که پروژه ها به طور کامل ساخته نشوند ، تمام اوراق قرضه امن زمین دارای درجه ای از خطر توسعه هستند. در بازارهای مشکل املاک و مستغلات ، پروژه ها می توانند مبارزه کنند و ممکن است توسط توسعه دهندگان و سازندگان خانه رها شوند ، که به طور بالقوه منجر به پیش فرض در برخی موارد می شود.

اهرم بالقوه بالابرخی از اوراق قرضه ممکن است دارای اهرم بالایی باشد ، مانند نسبت ارزش به وام تنها 2: 1 در صدور. این بدان معناست که ارزش ارزیابی شده زمین در ولسوالی با دو برابر میزان بدهی که دارای زمین صادر شده است ، ارزش گذاری شده است. در موارد خاص ، به ویژه در مواردی که بخشی از ملک که اوراق قرضه را تأمین نمی کند ، توسعه نیافته باقی مانده است ، ارزش املاک توسعه نیافته ممکن است زیر مبلغ بدهی های امن زمین اختصاص یافته به آن ملک باشد. در این مواقع ، صاحب ملک یا شخص علاقه مند دیگر (مانند وام دهنده بانک) از نظر اقتصادی انگیزه ای برای پرداخت تعهدات مالیاتی ویژه خود ندارد.

غلظت مالیات دهندگان. اوراق قرضه شهرداری با امنیت زمین می تواند به این معنی باشد که سرمایه گذاران در معرض طولانی مدت با یک توسعه دهنده یا گروهی از توسعه دهندگان قرار دارند. این ویژگی با کند شدن توسعه پروژه طولانی می شود.

نقاط قوت بخش

پروژه هایی با جذب قابل توجه. در بسیاری از موارد ، توسعه املاک و مستغلات که از زیرساخت های تأمین مالی اوراق قرضه بهره مند می شوند یا کامل یا کاملاً کامل است. این مسائل اوراق قرضه به طور کلی دارای پایه های مالیاتی متنوع است که با توجه به میزان تکمیل پیشرفت ها و ساخت و ساز ، خطر بزهکاری در مقیاس بزرگ و همچنین پوشش وثیقه قوی را کاهش می دهد. اوراق قرضه با این خصوصیات به طور کلی به عنوان کیفیت درجه سرمایه گذاری مشاهده می شود.

تقاضای مسکن را متوقف کنید. در حالی که فعالیت جدید ساخت و ساز در خانه در سالهای اخیر رشد جدی را تجربه کرده است ، این رشد با افزایش سریع سازندهای جدید خانوار نتوانسته است همگام شود. براساس داده های جمع آوری شده توسط دفتر سرشماری ایالات متحده ، تقریباً 3. 88 میلیون خانه جدید و یک خانواده از سال 2018 تا سال 2021 در سراسر کشور ساخته شده اند و در مدت مشابه از 7. 28 میلیون در سازندهای جدید خانگی کم شده اند (ساخت و سازهای جدید تقریباً 53 ملاقات کرده است.٪ تقاضا). داده های اولیه از سال 2021 نشان دهنده پشتیبانی بهتر است ، با ساخت و سازها 72 ٪ از سازندهای جدید خانوار برای سال ، با بسیاری از پیشرفت ها سوابق مربوط به سرعت ساخت و ساز را برای برآورده کردن تقاضای قوی خریدار تعیین می کند.

بهبود اعتبار بالقوه. اوراق قرضه زمین به طور معمول در زمان صدور اوراق قرضه به دلیل خطرات ذکر شده در بالا ، غیرقانونی می شوند. با این حال ، این خطرات ممکن است با گذشت زمان کاهش یابد زیرا توسعه عمودی رخ می دهد و مالکیت املاک در منطقه متنوع می شود. هنگامی که بار مالیات یا ارزیابی از یک پایه مالیات دهندگان متمرکز به یک پایگاه مالکیت متنوع تر تغییر می کند ، چنین اوراق قرضه می توانند رتبه درجه سرمایه گذاری را بدست آورند.

کالیفرنیا: نسبتاً پایدار باقی مانده است

بازار اوراق قرضه شهرداری در کالیفرنیا طی یک دهه گذشته نسبتاً پایدار مانده است. به گفته بلومبرگ ، این ایالت در حال حاضر 10. 05 میلیارد دلار اوراق قرضه امن زمین برجسته است و تنها 3. 2 ٪ به عنوان مضطرب طبقه بندی می شود.

اکثریت قریب به اتفاق اوراق بهادار زمین در کالیفرنیا توسط ولسوالی های مالیاتی ویژه ای که به عنوان ولسوالی های جامعه یا CFDS شناخته می شوند ، به موجب قانون تسهیلات جامعه Mello-Roos در سال 1982 صادر می شود. به دلیل سابقه طولانی این مکانیسم تأمین مالی و نسبتاً دقیقالزامات تحریریه ، اوراق CFD که در کالیفرنیا صادر شده است ، در مقایسه با ساختارهای سایر کشورها ، حداقل پریشانی را تجربه کرده اند. قدرت کلیدی ساختار CFD در کالیفرنیا ، نیاز 3: 1 ارزش برای کلیه اوراق قرضه جدید است که تصریح می کند که ارزش ارزیابی شده کلیه املاک موجود در CFD خاص حداقل سه برابر از بدهی پیوست شده برخوردار یا فراتر می رود.

در طول سال 2021 ، صدور اوراق بهادار شهرداری در کالیفرنیا معقول بود و صدور کل در ایالت تقریباً 1. 4 میلیارد دلار بود. این 23 درصد در مقایسه با سال 2020 کاهش یافته و از رکورد 1. 9 میلیارد دلار در سال 2015 کم است.

با حرکت به سال 2022 ، بازار مسکن کالیفرنیا همچنان در موقعیت خوبی قرار دارد تا یک سال دیگر از فعالیت های قوی را ارسال کند ، زیرا تقاضا برای خانه های یک خانواده همچنان سریعتر از اتمام خانه های جدید ادامه می یابد. در ماه آوریل ، قیمت متوسط برای یک خانه یک خانواده در کالیفرنیا از 884،000 دلار فراتر رفته است ، که نشان دهنده افزایش 9 درصدی از فقط یک سال قبل و افزایش 61 درصدی در طی 5 سال گذشته است. انتظار می رود که سازندگان خانه ها همچنان به این پویایی ها سرمایه گذاری کنند و تلاش کنند تا شکاف بین تقاضای روزافزون برای خانه های یک خانواده و تأمین خانه های موجود را محدود کنند.

بازار مسکن کالیفرنیا همچنان برای ارسال یک سال دیگر از فعالیت های قوی ، موقعیت خوبی دارد.

ادامه قدرت اقتصاد کالیفرنیا و عرضه محدود زمین های قابل توسعه در مکان های ساحلی بیشتر ایالت باعث افزایش قابل توجه فعالیت های خانگی در کل جوامع داخلی در سالهای اخیر شده است. پروژه های در مقیاس بزرگ مانند "پارک بزرگ" در ایروین و "وستپارک" در رزویل همچنان با تقاضای شدید روبرو می شوند. علاوه بر این ، توسعه دهندگان زمین به طور فزاینده ای با دولت های ایالتی و محلی برای کاهش بحران مقرون به صرفه مسکن کالیفرنیا با تأمین فرصت ها در بسیاری از مناطق کم جمعیت کالیفرنیا ، مانند مناطق واقع در دره مرکزی ، همکاری می کنند.

فلوریدا: برای ادامه رشد اولیه

اوراق قرضه زمین در فلوریدا به عنوان ولسوالی های توسعه جامعه (CDD) شناخته می شود و با یک ارزیابی ارزیابی سالانه بر روی هر بسته بندی/زمین برنامه ریزی شده از طریق بلوغ اوراق قرضه تضمین می شود. از سال 2017 تا 2021 ، حجم پول جدید در اوراق قرضه CDD فلوریدا بیش از 4. 5 میلیارد دلار بود ، در حالی که حجم کل (یعنی پول جدید و سرمایه گذاری مجدد) در طول سال 2021 برای ششمین سال متوالی از 1 میلیارد دلار فراتر رفت. این تجدید حیات در صدور جدید با ادامه بهبود در بازار مسکن فلوریدا از زمان رکود سال 2008 تا 2011 و تقاضای مداوم از جامعه سازنده خانه به منبع بسیاری از مسکونی توسعه یافته برای رفع بهتر تقاضا هدایت شده است.

در طولانی مدت ، بخش CDD فلوریدا برای ادامه رشد با هر دو جمعیت و سازندهای خانوار پیش بینی می شود که در سطح تگزاس تا سال 2025 افزایش یافته است. براساس گزارشی که در سال 2020 توسط کنفرانس تخمین جمعیتی منتشر شد ، جمعیت فلوریدا پیش بینی می شودبه طور متوسط بیش از 270،000 ساکنان خالص جدید در سال (743 در روز) تا سال 2025. این رشد پیش بینی شده معادل اضافه کردن یک شهر به اندازه اورلاندو هر سال است.

در ابتدای همه گیر Covid-19 ، تأثیر در بازار مسکن فلوریدا بسیار نامشخص بود. بسیاری از توسعه دهندگان زمین و سازندگان خانه نسبت به شروع مسکن جدید قاطع بودند و با احتیاط زمین جدید را در سه ماهه دوم سال 2020 به دست آوردند. این روند کوتاه مدت بود ، زیرا بازار مسکن ایالت از آن زمان به بعد افزایش یافته است ، که ناشی از هجوم فوق العاده ساکنان جدید است. تا حد زیادی توسط خریداران و بازنشستگان بار اول سوخت. درصد زیادی از صدور جدید طی دو سال گذشته در اطراف منطقه گسترده تر تامپا در شهرستانهای پاسکو ، هیلزبورو ، مانیته و پولک سرچشمه گرفته است.

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات پیش بینی می کنند که بازار فلوریدا برای خانه های جدید همچنان به سال 2023 افزایش می یابد ، زیرا عرضه خانه های یک خانواده با قیمت های مقرون به صرفه بسیار پایین تر از تقاضای خریدار در حال انجام است که در درجه اول توسط جمعیت جمعیتی هزاره هدایت می شود. افزایش ناگهانی نرخ وام مسکن در نیمه اول سال 2022 احتمالاً منجر به کند شدن مسکن در کوتاه مدت خواهد شد. اما یک باند سالم برای رشد در طولانی مدت باقی مانده است که باید به سود بازار CDD فلوریدا ادامه دهد. بسیاری از توسعه دهندگان و سازندگان همچنان تشنه فرصت های جدید زمین در داخل ایالت هستند که به ادامه موجودی کم و مهاجرت ناشی از رشد شدید اشتغال منجر می شود.

کلرادو: ناشی از رشد جمعیت

اکثریت قریب به اتفاق اوراق قرضه امن زمین در کلرادو از طریق ولسوالی های مالیاتی ویژه به نام ولسوالی های کلانشهر (MDS) صادر می شود و به طور کلی از یک تعهد مالیاتی Valorem محدود که در این ولسوالی تعلق می گیرد ، پرداخت می شود. بیشتر ولسوالی ها از جوامع مسکونی تشکیل شده اند ، بنابراین کیفیت اعتبار آنها - به ویژه مناطق کشورهای اولیه توسعه - با قدرت بازار مسکن بسیار ارتباط دارد. این امر به این دلیل است که ساخت و ارزش جدید در منزل برای حمایت از بازپرداخت اوراق ، پایگاه مالیاتی در ولسوالی را تعیین می کند.

بازار مسکن ، چه در سطح ملی و چه در کلرادو ، طی چند سال گذشته قدردانی قوی قیمت را تجربه کرده است. شاخص قیمت خانه S& P Corelogic Case-Shiller در طی پنج سال از مارس 2017 تا مارس 2022 و 24 ٪ از مارس 2021 تا مارس 2022 65 ٪ افزایش یافته است. شاخص ملی 58 ٪ و 21 ٪ در مدت مشابه افزایش یافته است ،به ترتیب.

صدور زمین در زمین در سالهای اخیر به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. کل حجم جدید شماره جدید از کمتر از 100 میلیون دلار سالانه رشد کرده است و رکود بزرگ را به بیش از 1 میلیارد دلار در سال 2018 و رکورد 2 میلیارد دلار در سال 2021 رکورد بالا می برد.

رشد مداوم جمعیت ، به ویژه در طول محدوده جلو ، عامل اصلی صدور است. از سال 2010 تا 2021 ، جمعیت این ایالت 15. 5 ٪ (1. 4 ٪ سالانه) افزایش یافته و کلرادو را از نظر سریعترین نرخ رشد و هشتم از نظر افزایش جمعیت به عنوان ششمین رتبه بندی می کند. انتظار می رود دولت روند رشد مشابهی را در آینده قابل پیش بینی دنبال کند.

به طور کلی ، روندهای جمعیتی مطلوب از بازار مسکن کلرادو ، کیفیت اعتبار اعتبارات شناسایی شده در زمین کلرادو و احتمال ادامه صدور بازار شهری قوی پشتیبانی می کند. بزرگترین نگرانی احاطه شده و افزایش نرخ وام را احاطه کرده است. حتی با افزایش متوسط نرخ بهره ، اصول اساسی باید به حمایت از بازار ادامه دهد.

معاملات شناسایی شده زمین مستحق توجه است

معاملات خوب ساختار یافته زمین این امکان را دارند که وثیقه قوی را به سرمایه گذاران ارائه دهند و ممکن است در نظر بگیرند که سرمایه گذاری را به صورت موردی مورد توجه قرار دهد.

به نظر می رسد که بازار "اوراق قرضه خاکی" به دلیل ساختار امنیتی محکم اوراق قرضه محبوب Mello-Roos ، تعداد نسبتاً مثبت دارد. و اگرچه بازپرداخت همیشه نگرانی است ، تنها 3. 2 ٪ از 10. 05 میلیارد دلار اوراق قرضه امن زمین برجسته به عنوان مضطرب طبقه بندی می شود.

بازار اوراق بهادار با زمین فلوریدا ، مشخصات ریسک بالایی نسبت به کالیفرنیا را حفظ می کند. با این حال ، موضوعات جدید طی چند سال گذشته به طور کلی از نظر اندازه کوچکتر بوده است ، که توسط تعداد کمتری از تعداد کمتری از برنامه ریزی شده و اهرم کمتری تأمین می شود. این موضوعات اخیر باید بهتر از موارد صادر شده در اواسط دهه 2000 قبل از فروپاشی بازار مسکن در دهه 2000 باشد.

بازار کلرادو با صدور جدید در سال 2021 به طور فزاینده ای فعال است. اعتبارات شناسایی شده در زمین کلرادو دارای مشخصات ریسک مشابهی با اعتبار صادر شده در فلوریدا است که قیمت آن همچنان نگرانی باقی مانده است. با این حال ، اصول اساسی و روندهای جمعیتی مطلوب باید به حمایت از بازار ادامه دهند.

تجزیه و تحلیل اوراق قرضه شهرداری با امنیت زمین نیاز به دانش فصلی از اعتبار های فردی و درک صحیح از بازارهای محلی دارد. سه عامل مهم که باید هنگام سرمایه گذاری در این بخش در نظر بگیریم ، مکان ، قدرت گروه توسعه و وثیقه است (یعنی ارزش زمین نسبت به بدهی های شناسایی شده زمین صادر شده).

تحلیلگران باید ضمن حفظ درک محتاطانه از عوامل کلان اقتصادی مؤثر بر بخش ، یک رویکرد نظم و انضباط را در ارزیابی ویژگی های اعتباری هر معامله به کار گیرند.