تشریفات قانونی

قراردادهای مربوط به علاقه به زمین باید مطابق با الزامات مندرج در بند 2 قانون قانون املاک (مقررات متفرقه) 1989 (LPMPA 1989) باشد. عدم رعایت LPMPA 1989 منجر به وجود هیچ قرارداد معتبری در وجود خواهد شد.

الزامات بخش 2 LPMPA 1989 این است که:

· قرارداد باید کتبی باشد.

· قرارداد باید تمام شرایطی را که طرفین صریحاً در یک سند توافق کرده اند ، یا در هر کجا که قراردادها در هر سند رد و بدل شده اند ، داشته باشد.

· قرارداد باید توسط یا به نمایندگی از هر طرف امضا شود.

روند تبادل قراردادها

به طور معمول ، قراردادهای مربوط به فروش زمین یا اعطای اجاره نامه در دو بخش یکسان تهیه می شود ، یک قسمت که توسط فروشنده (یا صاحبخانه پیشنهادی) امضا شده است ، یک قسمت که توسط خریدار (یا مستاجر پیشنهادی) امضا شده است. هر قسمت از قرارداد باید تمام شرایط را برای رعایت بخش 2 LPMPA 1989 در بر بگیرد.

پس از امضای هر قسمت از قرارداد و طرفین آماده مبادله قراردادها هستند ، طرفین تاریخ می گیرند و قسمتهای مربوط به قرارداد خود را از نظر جسمی مبادله می کنند تا فروشنده بخشی را امضا کند که توسط خریدار امضا شده است و خریدار بخشی را امضا کرده است که توسطفروشنده

پس از انجام مبادله ، گفته می شود که این قرارداد انجام شده است. این نکته را نشان می دهد که قرارداد از نظر قانونی الزام آور می شود.

زمان انجام قرارداد به روش مبادله بستگی دارد (Eccles v Bryant و Pollock [1948] Ch 93).

عمل تهیه قرارداد در قطعات و تبادل آنها از نظر قانونی ضروری نیست. یک قرارداد فروش می تواند در یک سند واحد تجسم یابد ، که توسط همه طرفین امضا شده است ، در این صورت قرارداد به محض افزودن امضای نهایی ، از نظر قانونی الزام آور می شود.

روش های مبادله

روشهای اصلی مورد استفاده برای مبادله قراردادها عبارتند از:

مبادله تلفنی

این متداول ترین روش مبادله قراردادها است و توسط دادگاه تجدید نظر در Domb v Isoz [1980] Ch 548 شناخته شد.

مبادله تلفن راحت و سریع است. توافق نامه برای معالجه قراردادها همانطور که قبل از مبادله فیزیکی مبادله شده است ، از عدم اطمینان جلوگیری می کند. در حالی که هیچ فرصتی قبل از مبادله برای هر یک از طرفین وجود ندارد تا شکل بخشی از قرارداد طرف مقابل را بررسی کند یا اینکه به درستی امضا شده است ، نسخه هایی از قسمت های امضا شده قرارداد را می توان از طریق نمابر یا از طریق ایمیل ارسال کردمبادله اگر این مورد نگرانی باشد.

هر وکیل باید سابقه کتبی از آنچه در طول مکالمات تلفنی توافق شده بود ، نگه دارد تا در صورت بروز اختلاف ، شواهدی مبنی بر توافق وجود داشته باشد.

وکلای طرفین یکی از سه فرمول انجمن حقوقی را برای تبادل قراردادها از طریق تلفن دنبال می کنند:

اساساً این فرمول ها به وکلا اجازه می دهند تا از طریق تلفن موافقت کنند که قراردادها رد و بدل می شوند و قرارداد در آن مرحله به جای مبادله فیزیکی بعدی ، از نظر قانونی الزام آور می شود. فرمول ها همچنین به جای مکالمه تلفنی امکان استفاده از فکس یا تلکس را فراهم می کنند. هر فرمول فرض می کند که این قرارداد در دو بخش است ، یک قسمت که توسط فروشنده و قسمت دیگر توسط خریدار امضا شده است.

فرمول A

فرمول A در جایی استفاده می شود که یک وکیل هر دو بخش از قرارداد را در انتظار مبادله در اختیار دارد.

· وکلا از طریق تلفن موافقت می کنند که قراردادها رد و بدل می شوند و قرارداد در این مرحله از نظر قانونی الزام آور می شود.

· وکالت که اسناد را در اختیار آنها قرار می دهد ، به آنها تاریخ می دهد و بخشی را که توسط مشتری خود امضا شده است به وکیل دیگر ارسال می کند.

· مبادله فیزیکی از مبادله قانونی پیروی می کند اما این قرارداد حتی اگر مبادله فیزیکی قراردادها صورت نگیرد ، هنوز هم از نظر قانونی الزام آور است.

فرمول B

فرمول B در جایی استفاده می شود که هر یک از وکلا بخشی از مشتری خود را از قرارداد نگه می دارد.

· وکلا از طریق تلفن موافقت می کنند که قراردادها رد و بدل می شوند و قرارداد در این مرحله از نظر قانونی الزام آور می شود.

· هر یک از وکلا بخشی از قرارداد قرارداد مشتری مربوطه خود را به دیگری ارسال می کند ، به طوری که مبادله فیزیکی وجود دارد.

· حتی اگر مبادله فیزیکی صورت نگیرد ، هنوز یک قرارداد قانونی الزام آور وجود دارد.

فرمول C

فرمول C مشابه B است اما شامل وکلا در حال توافق برای انتشار قراردادهای مبادله برای مدت محدود است. این فرمول به ویژه در مواردی مناسب است که زنجیره ای از خریداران و فروشندگان وجود داشته باشد ، و بنابراین در انتقال مسکونی بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد. این امکان را برای همه طرفین فراهم می کند تا آماده مبادله شوند تا به محض آماده شدن حزب در انتهای زنجیره ، تمام قراردادهای موجود در این زنجیره قابل تبادل باشد. این فرمول خطر مبادله یک طرف را در هنگام خرید خود در فروش خود به حداقل می رساند. باز هم یک مبادله فیزیکی از مبادله قانونی پیروی می کند اما لازم نیست که قراردادها از نظر قانونی الزام آور شوند.

وکلا برای طرفین اسناد را ملاقات کرده و از نظر جسمی تبادل می کنند. این قرارداد به محض اینکه قسمت های امضا شده قرارداد از نظر جسمی رد و بدل می شوند ، از نظر قانونی الزام آور می شود.

این روش به طرفین این فرصت را می دهد تا قسمت های امضا شده قرارداد را قبل از مبادله بررسی کنند تا مطمئن شوند که یکسان هستند و به درستی امضا شده اند. این روش معمولاً به دلیل ناراحتی در تنظیم و حضور در جلسات و زمان درگیر استفاده نمی شود.

وکیل خریدار بخشی از قرارداد را به عنوان وکیل فروشنده امضا می کند که سپس بخشی از قرارداد را امضا کرده است که به وکیل خریدار امضا شده است.

مگر در مواردی که قرارداد در غیر این صورت مشخص نشود ، هیچ قرارداد قانونی الزام آور وجود نخواهد داشت مگر اینکه و تا زمانی که بخشی از قرارداد فروشنده در جعبه نامه قرار نگیرد (اما در آن نقطه الزام آور می شود). این بدان معنی است که قرارداد حتی اگر بخشی از قرارداد فروشنده متعاقباً در پست از بین برود ، الزام آور خواهد بود.

این کافی نیست که پاکت نامه حاوی قسمت فروشنده قرارداد با دستورالعمل ارسال به شخص ثالث تحویل داده شود.

خریدار قادر نخواهد بود شکل بخش فروشنده قرارداد را بررسی کند یا به درستی امضا شده باشد ، مگر اینکه یک نسخه از آن فکس شده یا از طریق پست الکترونیکی برای خریدار ارسال شود. در دوره بین وکالت خریدار که بخشی از خریدار قرارداد را ارسال می کند و وکیل فروشنده برای ارسال بخشی از قرارداد فروشنده ، هیچ تضمینی برای مبادله قراردادها وجود ندارد. این عدم اطمینان و تأخیر باعث می شود این روش برای معاملات مرتبط نامناسب باشد اما این مسئله برای معاملات املاک تجاری کمتر از مسکونی است.

از مبادله اسناد برای تبادل قراردادها به روشی مشابه با سرویس پستی عادی استفاده می شود اما قوانین مربوط به هنگام انجام مبادله متفاوت است. مگر اینکه قرارداد در غیر این صورت فراهم شود ، مبادله انجام نمی شود و قرارداد تا زمانی که بخشی از قرارداد را امضا کند در واقع توسط این قرارداد الزام آور نمی شود ، الزام آور نمی شود

بدون مبادله قراردادها توسط نمابر

گفته شده است که مبادله نمابر مبادله ای از قراردادها را تشکیل نمی دهد زیرا الزامات قانونی برای ایجاد قرارداد زمینی راضی نیست (میلتون کینز توسعه شرکت در مقابل کوپر (بریتانیا) با مسئولیت محدود [1993] EGCS 142).

از نمابر می توان برای فعال کردن فرمول های انجمن حقوقی برای تبادل قراردادها استفاده کرد.

وکلا برای مبادله به اختیار مشتری خود نیاز دارند

در تبادل قراردادها ، یک وکیل به عنوان نماینده فروشنده عمل می کند ، نه یک مدیر. بنابراین ، وکالت همیشه باید اطمینان حاصل کند که مشتری مجاز به مبادله قراردادها بوده است.

یک وکیل دادگستری که قراردادها را بدون مرجع صریح یا ضمنی مشتری مبادله می کند ، از سهل انگاری در قبال مشتری مسئول خواهد بود. برای جلوگیری از عدم اطمینان ، توصیه می شود اطمینان حاصل شود که صلاحیت صریح به دست آمده است.

در OPM Properties Services Limited v Veer [2003] EWHC 427 (CH) ، وکیل بدون اقتدار رد و بدل شده بود. مشتری در ابتدا خوشحال بود و با رفتار وی قرارداد را تصویب کرد ، اما اگر این کار را نکرده بود ، ممکن است وکیل مسئول باشد.